Construção puxa o PIB, vai crescer mais e quer mais reformas para ser carro-chefe da economia

Se os tempos são de incertezas, como afirmam os economistas meio assim para ficarem desobrigados de diagnósticos precisos sobre os rumos da economia global e seus efeitos no Brasil, até porque não os possuem, para a construção civil não há dúvidas: nem um tufão porá abaixo as perspectivas azuis do setor. Pelas estimativas da consultoria MCM, a atividade cresceu 5% no ano passado, quase em linha com a evolução do Produto Interno Bruto (PIB), e este ano vai acelerar e puxá-lo, devendo expandir-se cerca de 6%.
Nos EUA, foi o estouro da bolha de especulação com empréstimos à compra da casa própria e o endividamento pessoal contra hipotecas que detonou a crise dos mercados financeiros e desnudou o cassino do crédito bancário em que se sustentava a economia. Aqui, ela se alavanca sobre as bases sólidas do financiamento à habitação, sem os vícios que minaram nos EUA os alicerces de um dos setores que mais contribui no mundo para o crescimento do produto e da renda.
A área residencial, que representa 43% de toda a construção civil no país, é a que vem mais forte, mas ainda longe de sequer roçar o seu limite de expansão. Em 2007, segundo o estudo da MCM, os novos financiamentos para a construção e aquisição de imóveis - com base nos fundos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), basicamente os depósitos de poupança - atingiram R$ 11,5 bilhões, crescendo 96% em termos reais sobre 2006, ano em que a expansão se descolou da timidez e também quase dobrou sobre 2005. Desempenho assim não se via desde os anos 70, quando o crédito à habitação chegou a representar 7% do PIB. Só agora está chegando a 3%. Se tudo correr bem, retornará ao seu pico entre quatro e cinco anos. Há uma avenida de oportunidades. Embora significativo, como diz a MCM, o crédito imobiliário total pelo SBPE atendeu apenas 110 mil novas residências em 2007, um sexto da demanda anual média estimada para 2007 a 2012 - 664 mil imóveis por ano. Dessa demanda represada pela estagnação do setor nas últimas duas décadas e meia, o grosso, 540 mil ao ano, é por residências de 1 a 2 dormitórios, para o qual a composição do financiamento permite o uso do FGTS, que engrossa os recursos disponíveis. Para o período 2008-2012, avalia a MCM, entre os recursos do SBPE e FGTS, o setor deverá dispor de R$ 22 bilhões em financiamentos ao ano a preços de 2007. É uma injeção direta na veia do crescimento econômico.

Pequenas revoluções
Trata-se apenas do segmento de mercado da construção civil, pois o grosso do déficit total de casas novas, estimado em 7,9 milhões, corresponde às famílias com renda de até três salários mínimos, R$ 1.140, atendidas no bojo do Programa de Aceleração do Crescimento, PAC, com verbas fiscais e subsídios do FGTS. Em ambos os casos, os imóveis de interesse social e para a classe média, o que falta é mais dinheiro, já que a demanda latente é enorme. As microrreformas da chamada “agenda perdida” resgatada pelo ex-ministro Antonio Palocci também mostraram que é só o governo e o Congresso se porem de acordo para que se façam pequenas revoluções na economia. Sem elas, e mais a queda dos juros e alongamento dos prazos, que chegam a 30 anos, a atividade imobiliária não estaria assistindo ao seu renascimento. Mas falta muito por fazer. R$ 91 bilhões ao ano Os recursos já previstos para o setor de mercado são expressivos. Nas contas da MCM, cada real captado pelas empresas vira três, já que a venda na planta antecipa recursos adicionais para financiar a construção. Os R$ 22 bilhões anuais previstos até 2012, assim, vão corresponder a financiamentos totais ao ano de R$ 66 bilhões em média. Para cobrir a demanda anual, faltam R$ 8 bilhões ao ano acima do já previsto, totalizando pelo múltiplo de três projetado pela MCM cerca de R$ 91 bilhões, a serem cobertos pelos recursos livres da banca e emissão de debêntures e ações pelas construtoras. Mercado de hipotecas A banca está empenhadíssima na área habitacional, e tem muito a pôr no caldo. Os recursos livres que empenha no setor representam apenas 5% do total do crédito habitacional. Tal fatia vai crescer aos poucos. Mas cresceria muito mais rápido se houvesse um mercado secundário de hipotecas. Ele permitiria à banca, sobretudo a CEF, maior banco imobiliário do país, negociar os contratos carregados hoje até o vencimento, e assim aumentar o volume de aplicações.
Com regras mais rígidas que as vigentes nos EUA, por exemplo, não se arriscaria a propriedade da residência. Somente o contrato que gerou o financiamento seria negociado, como já é permitido com os chamados CRI, certificados de recebíveis imobiliários. Uma medida assim, associada à queda dos juros para menos de 10% ao ano, como alguns bancos já praticam, poria a construção civil na dianteira folgada do crescimento, e também da taxa de investimentos no país.
As duas outras pernas do tripé da construção logo vão adicionar fermento ao bolo. O segmento de imóveis comerciais e estruturas, responsável por 33% do setor, cresce conforme a produtividade da economia, cujo taxa anual não será menor que 2% nos próximos cinco anos, segundo a MCM.
E as obras públicas, que explicam os outros 24% da demanda da construção civil, estão se recompondo, e devem aquecer-se depois de 2009. Eis aí um Brasil que não deve furar.